倉小二干貨|倉庫出租時選擇不動產(chǎn)租賃和倉儲服務(wù)在稅率上有什么區(qū)別？

時間：2023-04-28 04:03:32來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

如果在倉庫出租業(yè)務(wù)中，承租方租用場地用于堆放物品或設(shè)備等，很多人就容易將倉儲服務(wù)與不動產(chǎn)場地租賃混為一談。但是這兩者并不是一項服務(wù)，并且兩項業(yè)務(wù)產(chǎn)生的服務(wù)和稅費均有所不同。以下將針對這一問題進行詳細概述。（內(nèi)容僅供參考，如有錯誤歡迎批評指正）

不動產(chǎn)租賃和倉儲服務(wù)有什么區(qū)別？

倉儲服務(wù)不僅是提供場地堆放貨品，配備保管人員那么簡單。倉儲服務(wù)方還需對《倉儲保管合同》中約定的物資及其相關(guān)設(shè)施設(shè)備進行物品的入庫、儲存、出庫、庫存預(yù)警、的物流綜合管理，同時可能還需要配合物流配送做好貨物的后續(xù)調(diào)換，驗收等服務(wù)。

不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)是指出租人將不動產(chǎn)出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的一種，雙方需簽訂《不動產(chǎn)租賃合同》。

可見與不動產(chǎn)租賃相比，倉儲服務(wù)具有以下特質(zhì)：

倉儲的貨物所有權(quán)不發(fā)生轉(zhuǎn)移；

倉儲保管的對象必須是動產(chǎn)；

倉儲業(yè)務(wù)必須具備資格，必須取得專門從事或者兼營倉儲業(yè)務(wù)的營業(yè)許可；

結(jié)合上述內(nèi)容可以發(fā)現(xiàn)兩種業(yè)務(wù)最核心的區(qū)別是：不動產(chǎn)租賃服務(wù)期內(nèi)出租人無需對場地內(nèi)的物品承擔(dān)保管義務(wù)，而倉儲服務(wù)不同，如果在服務(wù)期內(nèi)發(fā)生物品的損毀或滅失，保管人需要承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。

如何正確的區(qū)分不動產(chǎn)租賃和倉儲服務(wù)？

一是看其交易的目的和合同具體內(nèi)容。如果目的是存儲貨物或其合同內(nèi)有貨物貯存這項內(nèi)容，則為倉儲業(yè)服務(wù)；

二是看倉庫實際運營管理方。如果倉庫實際運營管理方屬于受托方，那么此項為倉儲業(yè)服務(wù)；

三是看哪方負有保管義務(wù)和安全責(zé)任，如果受托方負有保管義務(wù)、合同貨物貯存的安全責(zé)任是由受托方全權(quán)負責(zé)的，那么此項交易也屬于倉儲業(yè)范圍。

少數(shù)不動產(chǎn)租賃企業(yè)和個人會故意模糊兩者概念：打著存儲貨物的旗號經(jīng)營其他應(yīng)稅業(yè)務(wù)。委托方雖用其倉庫存儲貨物但實際運營管理方不屬于受托方，或貨物貯存的安全責(zé)任由委托方全權(quán)負責(zé)或負主要責(zé)任等。同時倉儲業(yè)一般納稅人稅率為６％，遠低于貨物銷售17％的基本稅率。

倉儲租賃服務(wù)和不動產(chǎn)租賃服務(wù)在稅種與稅率上的區(qū)別

在討論它們之間的區(qū)別之前，先要明確一個概念：小規(guī)模納稅人是指年收入額（不含稅）在500萬元以上為增值稅一般納稅人，低于500萬元。

接著我們來看看倉儲租賃服務(wù)和不動產(chǎn)租賃適用哪種稅種與稅率。

增值稅

1、稅率差異

倉儲服務(wù)屬于增值稅現(xiàn)代服務(wù)-物流輔助服務(wù)，增值稅稅率為3%或6%（可選擇簡易計稅）；

注：倉儲服務(wù)一般納稅人如果選用簡易計稅，按3%繳納增值稅，則不能抵扣進項稅額。

不動產(chǎn)租賃增值稅稅率為5%或9%，增值稅處理相對復(fù)雜：

（1）一般納稅人：

出租房于營改增之前取得的不動產(chǎn)用于出租，可以選擇按簡易計稅5%繳納增值稅；反之，則需要按照9%繳納增值稅。

注：若不動產(chǎn)與出租方機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的需要在不動產(chǎn)所在地繳納增值稅。

依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第16號，關(guān)于發(fā)布《納稅人提供不動產(chǎn)經(jīng)營租賃服務(wù)增值稅征收管理暫行辦法》的公告。

第三條規(guī)定：一般納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅

一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)，可以選擇適用簡易計稅方法，按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

一般納稅人出租其2016年5月1日后取得的不動產(chǎn)，適用一般計稅方法計稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照3％的預(yù)征率向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。一般納稅人出租其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)適用一般計稅方法計稅的，按照上述規(guī)定執(zhí)行。

作為轉(zhuǎn)租方，營改增之前簽訂的轉(zhuǎn)租協(xié)議可按5%繳納增值稅，但再續(xù)租時就應(yīng)按照9%的稅率繳納增值稅了，因為續(xù)租時取得房屋使用權(quán)的時點已更新到營改增時間點之后。

（2）小規(guī)模納稅人：

a、出租住房

自然人、個體工商戶都可按1.5%繳納增值稅；

b、出租非住房

按5%的征收率繳納增值稅；

國家稅務(wù)總局公告2016年第16號第四條規(guī)定：小規(guī)模納稅人出租不動產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納增值稅：

（一）單位和個體工商戶出租不動產(chǎn)（不含個體工商戶出租住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額。個體工商戶出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地不在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)按照上述計稅方法向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)預(yù)繳稅款，向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。不動產(chǎn)所在地與機構(gòu)所在地在同一縣（市、區(qū)）的，納稅人應(yīng)向機構(gòu)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

（二）其他個人出租不動產(chǎn)（不含住房），按照5%的征收率計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。其他個人出租住房，按照5%的征收率減按1.5%計算應(yīng)納稅額，向不動產(chǎn)所在地主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。”

依據(jù)國家稅務(wù)總局公告2016年第23號，關(guān)于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點有關(guān)稅收征收管理事項的公告。

開具不動產(chǎn)租賃發(fā)票時還應(yīng)注意：

出租不動產(chǎn)，納稅人自行開具或者稅務(wù)機關(guān)代開增值稅發(fā)票時，應(yīng)在備注欄注明不動產(chǎn)的詳細地址。

印花稅

《倉儲保管合同》按倉儲、保管合同繳納印花稅，依據(jù)倉儲保管費用千分之一貼花；《不動產(chǎn)租賃合同》按財產(chǎn)租賃合同繳納印花稅，依據(jù)租賃金額的千分之一貼花，稅額不足一元的按一元貼花。

印花稅所涉稅率雖然相同，但是兩種業(yè)務(wù)所涉稅目并不相同。

注：印花稅的計稅依據(jù)為不含增值稅的合同價款，因此合同簽訂時一定要價稅分離，列明不含稅金額。

城鎮(zhèn)土地使用稅

物流企業(yè)提供倉儲服務(wù)或可使用城鎮(zhèn)土地使用稅減半征收的政策，但適用前提是倉儲占地需達到6000㎡以上，而且必須儲存“農(nóng)產(chǎn)品和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料“或”礦產(chǎn)品和工業(yè)原材料”，儲藏保管其他物品是不適用政策的。

依據(jù)財政部稅務(wù)總局公告2020年第16號，關(guān)于繼續(xù)實施物流企業(yè)大宗商品倉儲設(shè)施用地城鎮(zhèn)土地使用稅優(yōu)惠政策的公告：自2020年1月1日起至2022年12月31日止，對物流企業(yè)自有（包括自用和出租）或承租的大宗商品倉儲設(shè)施用地，減按所屬土地等級適用稅額標準的50%計征城鎮(zhèn)土地使用稅。

注：物流企業(yè)的辦公、生活區(qū)用地及其他非直接用于大宗商品倉儲的土地，不屬于規(guī)定的減稅范圍，應(yīng)按規(guī)定征收城鎮(zhèn)土地使用稅。

企業(yè)所得稅

無論是簽訂不動產(chǎn)租賃合同或是倉儲保管合同，都會引起場地使用權(quán)在一定時間段內(nèi)的轉(zhuǎn)移，因此出租方（保管方）在經(jīng)營租賃（倉儲服務(wù)期）內(nèi)收取的租金（服務(wù)費）都應(yīng)當(dāng)在租賃期（服務(wù)期）內(nèi)的各個期間按直線法確認為收入。

如果其他分攤方法更加合理，也可以采用其他方法。在提供免租期（免費服務(wù)期）的情況下，應(yīng)將租金（服務(wù)費）的總額在整個租賃期（倉儲期）內(nèi)，而不是在租賃期（倉儲期）扣除免租期（免費服務(wù)期）后的期間內(nèi)分攤。在出租人承擔(dān)了承租人的某些費用的情況下，應(yīng)將該費用從租金總額中扣除，并將租金余額在整個租賃期內(nèi)進行分攤。

簡單地理解，租金（倉儲）收入在收到時即已觸發(fā)增值稅納稅義務(wù)，而企業(yè)所得稅及財務(wù)賬務(wù)處理應(yīng)將租金（倉儲）收入的總額按月分攤計入各所屬期間內(nèi)。

總結(jié)

倉儲租賃服務(wù)和不動產(chǎn)租賃服務(wù)在稅種上的區(qū)別主要是： 流轉(zhuǎn)稅和房產(chǎn)稅的不同，流轉(zhuǎn)稅附加稅是隨流轉(zhuǎn)稅變動的，本文不作考慮，其他稅種如印花稅、企業(yè)所得稅兩者均相同。

1、流轉(zhuǎn)稅

營改增前，租賃業(yè)與倉儲業(yè)均屬“服務(wù)業(yè)”稅目，適用5%的營業(yè)稅稅率，兩者在流轉(zhuǎn)稅上稅負相同。

營改增后，倉儲業(yè)適用“物流輔助業(yè)”稅目，適用6%的增值稅稅率，對于小規(guī)模納稅人，則適用3%的征收率;不動產(chǎn)租賃目前仍適用5%的營業(yè)稅。

對于年倉儲營業(yè)額低于500萬元的小規(guī)模納稅人而言，無疑稅負是降低了，且低于不動產(chǎn)租賃業(yè)務(wù)的稅負;針對一般納稅人而言，倉儲業(yè)的成本構(gòu)成主要為倉庫廠房的折舊費用、保管費用-人工成本?、低值易耗品等，能取得進項稅額的成本較少，稅負高低要根據(jù)可取得進項稅額的成本而定。就目前情況來看，稅負略高于租賃業(yè)。

2、房產(chǎn)稅

房產(chǎn)稅有兩種不同的繳納方式，即按房產(chǎn)原值繳納方式及按租金收入繳納的方式。根據(jù)房產(chǎn)稅暫行條例，對于房產(chǎn)租賃的，房產(chǎn)稅按房產(chǎn)租金收入計算繳納，稅率為12%；而對于自用房產(chǎn)提供倉儲服務(wù)的，房產(chǎn)稅應(yīng)按照房產(chǎn)原值減除30%后的余值計算，稅率為1.2%。

租賃與倉儲案例稅負比較

對擁有倉庫、貨場的納稅人，將場地用于租賃還是倉儲稅負有所不同。

例如：

甲企業(yè)在北京擁有一處庫房，房屋原值5000萬元，將其租給乙企業(yè)作倉庫使用，年租金500萬元。則甲企業(yè)年應(yīng)納營業(yè)稅=500*5%=25萬元，房產(chǎn)稅500*12%=60萬元。

甲企業(yè)若與乙企業(yè)改為簽訂倉儲合同，并提供保管服務(wù)，年倉儲費用500萬元，如甲企業(yè)為小規(guī)模納稅人，則甲企業(yè)年應(yīng)納增值稅=500/-1 3%?*3%=14.56萬元，房產(chǎn)稅=5000*-1-30%?*1.2%=42萬元。

可見，此種情況下， 倉儲服務(wù)下的增值稅和房產(chǎn)稅均低于租賃服務(wù)。

為便于進一步比較得出結(jié)論，我們 對租賃業(yè)務(wù)與倉儲業(yè)務(wù)進行稅負平衡點分析。

假設(shè)A為年租賃-倉儲?營業(yè)額，B為倉儲業(yè)務(wù)可取得的進項稅額，C為房屋原值。

-一?流轉(zhuǎn)稅稅負平衡點

1、當(dāng)企業(yè)為小規(guī)模納稅人時:

營業(yè)稅稅負5%大于增值稅稅負2.91[3%/-1 3%?]，即倉儲業(yè)務(wù)的增值稅稅負低于租賃業(yè)務(wù)。

2、當(dāng)企業(yè)為一般納稅人時: