租金便宜一半，鄭州商家會去焦作租冷庫嗎？業內：園區具備冷庫的專業管理團隊才是關鍵

時間：2025-07-18 16:49:04來源：food欄目：冷鏈新聞閱讀：

河南商報首席記者吳軍文/圖

新鮮出爐的鄭焦一體化發展規劃，給了市場更多猜想。

近日，在焦作武陟開貨運公司的成先生聯系河南商報發哥，稱其在武陟縣嘉應觀的物流園，有20多畝空地，準備建個冷庫，建成后預計出租給鄭州的企業和批發市場，租金要比鄭州的冷庫便宜一半，是否可行？

物聯云倉的數據顯示，2020年上半年，鄭州冷庫空置率為5.49%，全國冷庫平均空置率約為13.87%，兩個數據對比，說明鄭州的冷庫目前還處于供不應求狀態。

但業內分析認為，冷庫的后期運營還取決于投資者的人脈、當地的上游資源以及是否有專業運營團隊等。

咨詢：貨運公司老總在焦作武陟有20多畝地，建冷庫出租是否可行？

再有一個月，客戶租約期滿，成先生的物流園區就有十來畝地要空下來了。

成先生是焦作武陟人，在當地開貨運公司多年，現有各種運輸車100多輛。除此外，成先生自有的物流園區，還有20多畝地。其中的十來畝，租給了一個生產免燒磚的客戶，但一個月后，隨著租約到期，這個地就會空下來。

因為業務關系，成先生經常往來于鄭州、焦作，從他所在的武陟縣嘉應觀物流園出發，四五十分鐘左右，即可抵達鄭州東區。路程的方便，加上公司有批量運輸車，讓成先生有了個大膽設想：能否利用現有的場地建設冷庫，然后租給鄭州的冷凍食品企業、冷鏈企業以及冷凍食品市場。

“我看你2月份寫的一篇報道，里面提到，鄭州冷庫租金100元左右，我這邊建成后，只收四五十元就行，比鄭州能便宜一半。”同時成先生又表示，他之前一直在給普貨做運輸，從來沒接觸過冷庫，所以，希望河南商報發哥能給他提供一些數據參考和建議。

現狀：焦作是四大懷藥生產地，有冷庫發展基礎

在河南冷鏈物流專家、河南牧業經濟學院物流與電商學院黨委書記于曉勝看來，焦作有大力發展冷鏈、冷庫的基礎和條件。

從政策層面來說，當地政府很重視物流行業的發展。

2021年4月初，《鄭焦一體化發展規劃（2020—2035年）》經省中原城市群建設工作領導小組同意后正式印發，規劃范圍包括鄭州市、焦作市全域，其中鄭州市域、焦作中心城區、武陟縣、溫縣為一體化重點發展區域。《規劃》提出要著力構建“一河通五軸、一帶聯兩心、兩山協兩拳”的總體發展布局。其中，“一帶”，即鄭焦產業帶，重點建設鄭焦科創走廊、鄭焦智造走廊、鄭焦晉智慧物流走廊。

在此之前的2020年10月底，焦作市人民政府印發了《鄭焦物流融合發展規劃》，先于“1+4”鄭州大都市區建設提到的鄭汴、鄭新、鄭許融合發展出爐。

其次，從當地物流行業發展來說，焦作是全國首批供應鏈創新與應用試點城市。截至目前，焦作市擁有貨運企業800余家，營運貨車近10萬輛，規模以上專業物流企業100余家，可以彌補鄭州在貨運車輛需求方面的缺口。

第三，焦作的產業基礎適合發展冷鏈和冷庫。就食品行業來說，焦作市擁有食品800億元產業集群，其“四大懷藥”（山藥、牛膝、地黃、菊花）產量占全國的70%以上，蘇打水產量占全國70%市場份額。

市場：鄭州冷庫缺口最高可達50萬噸，高標倉尤其缺

焦作武陟當地有冷庫需求，但成先生的計劃是，建成的冷庫要對鄭州供應，那么，鄭州冷庫市場目前處于什么狀態？

新密藏金源冷庫隸屬于國有控股企業河南藏金源倉儲（集團）有限公司，其建成的一期10萬噸冷庫自2016年啟用，是國內比較少見的單體鋼結構8層冷庫，可輻射周邊40多個地級市，截至2021年4月9日，出租率達90%。

其運營總監肖建國稱，冷庫的使用有淡旺季之分，每年的8月份到春節前，是旺季，此時，鄭州的冷庫是不夠用的，缺口達30萬至50萬噸。像萬邦市場、信基凍品市場、中原四季水產物流港、三全、思念、蜜雪冰城等市場或企業，都是冷庫的需求大戶。

其中，萬邦目前有3個冷庫，面積達10萬平方米，2021年還會新增15至20萬平方米的新庫。三全在每年的冬季銷售旺季，都會租下7個冷庫，每個冷庫面積在兩三萬平方米。因為鄭州冷庫不夠用，思念則要跑到新鄉獲嘉、焦作武陟去找庫。

普通冷庫和高標冷庫相比，后者更為緊俏。

一位不愿具名的業內人士透露，即將于今年6月份在鄭州開業的盒馬生鮮，自春節過后，一直在找1500平方米的高標智能冷庫，但幾個月過去了，至今尚沒找到。

分析：租金便宜一半，鄭州商家會否跨過黃河去焦作租冷庫？

為了吸引鄭州市場商家、企業前往，成先生的定位是，冷庫價位比鄭州便宜一半。

物聯云倉公布的數據顯示，截至2020年6月，全國冷庫平均租金為85.27元/㎡/月，平均空置率約為13.87%。

鄭州的冷庫空置率則為5.49%，遠低于全國平均水平。

倉庫搶手，導致了鄭州冷庫的租金逆勢飛揚。

鄭州冷庫2019年的租金為89.19元/㎡/月，2020年上半年租金上升為95.5元/㎡/月，在全國排第8位，位次上升2位。

物聯云倉鄭州城市合伙人王坤稱，根據不同的地段，鄭州冷庫的租金一般在90元至120元/㎡/月。

成先生給出的四五十元的價格會否吸引一部分企業？

肖建國稱，價格只是客戶選擇冷庫的參考因素之一，園區是否有專業的運營管理團隊才是決定因素。而目前在鄭州，冷庫的專業管理團隊也就七八個。

中國交通運輸協會投融資分會園區工作委員會副秘書長、中國倉儲與配送協會倉儲園區專業委員會（籌）副秘書長賈進克稱，在哪兒建冷庫，是建普通冷庫，還是高標冷庫，還有幾個因素必須要考慮：當地經濟屬性，同行業占比如何；隔壁是干啥的，周邊的資源和自己將是互補，還是相沖；運營團隊是否專業，老板格局是否夠大；公司的人脈、協作資源如何等。

算賬：20畝地建成的冷庫，幾年能收回成本

建什么樣的冷庫更好出租？

賈進克稱，根據不同的定位，冷庫共有四大類：產地冷庫，像中牟是大蒜、花生、西瓜等蔬果產地，當地就有很多這樣的冷庫；市場配套冷庫，像萬邦市場、信基凍品市場、中原四季水產物流港的冷庫，都屬于這一種；自用冷庫，如三全、思念自建自用的；第三方冷庫，比如成先生這種，自己建了準備租給別人用的。

“成先生如果想建冷庫，還是要先找好用戶和服務定位才行。”河南省物流與采購聯合會冷鏈行業分會秘書長郭鵬認為，目前武陟區域所建冷庫，大多以自建自用為主，還有部分是三全、思念等大型冷凍食品制造商的外協廠。如果成先生沒有自己的食品加工廠，建議他組建第三方的冷鏈物流冷鏈服務公司，為客戶提供冷鏈運輸服務，可以城配，也可以遠途運輸；要么就是把庫建好租給有需要的其他商戶，但是這些商戶不見得就是鄭州的，租戶一定是在武陟有冷庫使用需求才行。

賈進克稱，按現在市場上缺口大的高標冷庫算，每平方米建設成本在3000元，如果加上設備，再加2000元，10畝地的建設，按三分之二的使用面積算，投資也得2000萬元。如果成先生沒有穩定的上游資源、客戶等，10年也不一定能收回成本。

郭鵬的算法相對比較樂觀。

20畝地可以預建2座5000㎡的高架庫，庫高可以做到9米左右（4層貨架），單一建冷庫不含土建和鋼構，一座5000㎡的高架庫制冷方面的造價在700萬元左右（常規配置），兩座也就是1400萬元（這20畝地內還需配建發貨區域、機房、泵房、消防室、辦公室、貨車停靠區域等），這種高架庫在嘉應觀區域的租金大概80元左右/㎡/月，一個庫每月的租金約40萬元，不含電費。含上電費，中間冷庫租賃不能斷節，預計2到3年收回成本（冷庫建造方面）。10000㎡的冷庫土建和鋼構部分加起來預估也要1000萬元左右。

若是按成先生說的月租四五十元，那只能建4至5米的常規冷庫了。這樣土地利用率太低（所有費用投入可以減少35%）。冷庫建設可以70%是冷藏，30%是保鮮。10000㎡的冷庫完全建成投入使用，需要從進場施工起算，工期得3-4個月。正常冷庫租賃3年左右就能收回成本。

（編輯吉倩倩呂瑞天）

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