新冠疫情發(fā)生后，消費(fèi)者對品質(zhì)商品具有更高需求，加上生鮮電商的蓬勃發(fā)展，都為冷鏈物流市場提供了發(fā)展機(jī)遇。

冷鏈倉儲物流競爭格局

目前中國冷庫的地理分布不均，大部分主要集中在發(fā)達(dá)的華東沿海，而華中地區(qū)、西南地區(qū)以及西北部相對稀缺。

隨著社會投資主體的大規(guī)模參與，近年來冷鏈倉儲物流的發(fā)展極其迅猛。根據(jù)物聯(lián)云倉數(shù)據(jù)，2020年上半年全國冷庫倉儲的總存量已超過952萬平方米，這一規(guī)模雖然僅占物流倉儲總量的5.5%，但較2019年底規(guī)模大幅增長45.9%。

另外根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委及鏈庫網(wǎng)數(shù)據(jù)，2021上半年全國冷庫求租面積超過86.6萬平方米，同比增長41.46%，從側(cè)面印證了市場對于冷鏈倉儲物流的激增需求。

對于一線城市，特別是北上廣深地區(qū)，冷庫需求與日俱增而存量有限，出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。由于新建冷庫成本高、周期長，且租金水平遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于常溫庫，促使部分高標(biāo)倉庫被改建為冷庫。同時(shí)，電商巨頭開始著手自建冷庫與前置倉網(wǎng)絡(luò)，階段性會影響部分外溢需求流向第三方冷鏈物流平臺。

總的來說，隨著中國冷庫市場對倉儲空間的需求越來越大，整體冷鏈物流市場持續(xù)升溫，隨著更多的投資者、開發(fā)商和運(yùn)營商進(jìn)入賽道，填補(bǔ)供給端空缺，冷庫市場的未來充滿了機(jī)遇與挑戰(zhàn)。

冷鏈倉儲物流價(jià)值評估路徑

從技術(shù)角度出發(fā)，如何估算冷庫的公允市場價(jià)值？我們可以分別從成本與收益兩個(gè)路徑和角度來衡量。

房地成本

對于一線城市，特別是一手倉儲用地極度稀缺的城市，土地成本相對較高。另外，近年來鋼材價(jià)格的增長以及冷庫對建筑物的保溫要求也影響著房屋的建造成本。為了平衡“面粉”與“面包”的關(guān)系，熱門區(qū)域新建冷庫的租金也會相對較高。

設(shè)備成本

制冷設(shè)備價(jià)格高昂，占據(jù)了冷庫建造成本的一大部分，且不同產(chǎn)品的儲存往往對應(yīng)不同溫度與控溫技術(shù)，多數(shù)情況下需要核實(shí)設(shè)備成本，來幫助判斷冷庫建成后的租金水平。

運(yùn)營凈收入

運(yùn)營凈收入的預(yù)測主要基于不同的運(yùn)營模式。整租運(yùn)營模式通常會簽訂長期租賃合同，保證出租率與現(xiàn)金流的相對穩(wěn)定，而這一運(yùn)營模式下的冷庫通常為定制物業(yè)，租賃風(fēng)險(xiǎn)相對較高；散租運(yùn)營模式通常能簽訂更高的租金單價(jià)，但較短的租賃期會對出租率與未來現(xiàn)金流帶來不確定性。另外，對于持有、運(yùn)營均為同一主體的冷庫，電費(fèi)支出需要重點(diǎn)關(guān)注。

收益回報(bào)

根據(jù)戴德梁行研究，2021年物流倉儲類資產(chǎn)買賣雙方預(yù)期的資本化率范圍在4.9%-6.0%。冷庫作為物流倉儲類資產(chǎn)中成本投入與運(yùn)營難度最大的類型，相比高標(biāo)倉庫，其收益回報(bào)也相對更高。另外，隨著基礎(chǔ)設(shè)施REITs首批正式鳴鑼上市，普洛斯物流資產(chǎn)包以及高速公路等基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，成為了普通投資者可以參與配置的高回報(bào)投資產(chǎn)品。

“戴”您一起投資冷鏈倉儲物流

未來冷鏈倉儲物流會配合和服務(wù)更多高附加值產(chǎn)業(yè)、更多實(shí)體企業(yè)，成為經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重要基礎(chǔ)。如果您是對冷鏈倉儲物流感興趣的投資者，戴德梁行估價(jià)及顧問服務(wù)團(tuán)隊(duì)將通過城市細(xì)分市場分析、物業(yè)估值、股權(quán)評估、財(cái)稅盡調(diào)、資產(chǎn)包證券化、冷鏈平臺IPO及公募REITs等一系列服務(wù)，助您實(shí)現(xiàn)投資收益最大化。

戴德梁行大中華區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、董事總經(jīng)理 陳家輝

“隨著國內(nèi)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，人們追求生活品質(zhì)，對生鮮食品尤其注重，為冷鏈物流帶來發(fā)展黃金期。加上過去幾年的疫情關(guān)系，促使國內(nèi)食品行業(yè)更重視食品質(zhì)量和安全問題，而冷庫作為重要的一環(huán)基礎(chǔ)設(shè)施，正逐漸受到市場關(guān)注。

鑒于冷庫的交付標(biāo)準(zhǔn)較其他物流倉庫復(fù)雜，經(jīng)營方式也更為多樣。因此，不管是對于開發(fā)者、運(yùn)營者還是投資者，專業(yè)的冷庫價(jià)值評估都尤為重要。此外，去年11月國務(wù)院印發(fā)“十四五”冷鏈物流發(fā)展規(guī)劃，提出冷鏈物流設(shè)備邁向數(shù)字化、標(biāo)準(zhǔn)化、綠色化，加快減排降耗和低碳轉(zhuǎn)型步伐，為冷鏈物流業(yè)的可持續(xù)發(fā)展迎來契機(jī)。”

戴德梁行華東區(qū)估價(jià)及顧問服務(wù)部主管、高級董事 顧悅?cè)?/b>

“越來越多的專業(yè)投資機(jī)構(gòu)、建設(shè)方與運(yùn)營方已將目光聚焦至冷庫賽道，戴德梁行估價(jià)與顧問服務(wù)團(tuán)隊(duì)近年來參與了大量的收并購案子，積累了豐富的為國內(nèi)外冷庫開發(fā)商與地產(chǎn)投資基金的服務(wù)經(jīng)驗(yàn)，不僅能夠通過冷庫價(jià)值評估、租金評估、股權(quán)評估、財(cái)務(wù)盡調(diào)、稅務(wù)籌劃、ESG等服務(wù)解決客戶在投資和運(yùn)營階段的需要，還能夠提供冷鏈資產(chǎn)在IPO、公募REITs、CMBS等資產(chǎn)證券化等資產(chǎn)或股權(quán)退出階段的全方位專業(yè)服務(wù)。”