一、行業(yè)背景及政策

（一）政策背景

近年來，隨著我國供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的不斷深入，作為“補短板”中的重要一環(huán)、冷鏈物流行業(yè)的發(fā)展受到了政府的高度重視，從中央到地方、從頂層設計到配套政策，各級政府不斷加大對于冷鏈物流行業(yè)的政策支持力度，政策紅利從稅收、供電、基礎設施延伸到包括融資、信息平臺建設等多個方面。冷鏈倉儲作為冷鏈物流重要一環(huán)，也是資產(chǎn)最重一環(huán)，結(jié)合我司當前業(yè)務方向，本文著重分析冷鏈倉儲行業(yè)。

2019年7月30日，中共中央政治局召開會議分析研究當前經(jīng)濟形勢，部署下半年經(jīng)濟工作，會議提出要穩(wěn)定制造業(yè)投資，實施城鄉(xiāng)冷鏈物流設施建設等補短板工程。此次為冷鏈物流行業(yè)首次被納入政治局會議議題，產(chǎn)業(yè)政策高度前所未有，行業(yè)需求有望得到加速釋放。

此次中央政治局會議將加速城鄉(xiāng)冷鏈物流設施建設作為當前經(jīng)濟工作補短板重點領域提出，必將有效提升冷鏈物流行業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展中的特殊地位，引導相關資源不斷注入，加速改善我國冷鏈物流行業(yè)相對落后面貌，縮小與發(fā)達國家之間差距，促進消費升級，不斷推動我國消費水平向更高層次邁進。

（二）行業(yè)發(fā)展機遇

冷鏈物流行業(yè)隨工業(yè)化進程應運而生，在人們對生活品質(zhì)要求的提升、電商興起、政策扶植等一系列有力因素的作用下，以冷庫為點以運輸為紐帶的冷鏈物流行業(yè)在中國迅速發(fā)展。根據(jù)羅蘭貝格咨詢公司預測，中國的冷鏈物流行業(yè)2019年市場規(guī)模將高達5800億元。到2025年，冷鏈食品的需求將增長至4.5億噸。

盡管中國冷鏈市場發(fā)展態(tài)勢良好，但由于起步晚，中國的冷鏈行業(yè)發(fā)展仍較為滯后，尤其是與國外市場相比，仍存在著較大的差距。現(xiàn)以冷庫為代表的冷鏈倉儲市場為例：

（1）人均冷庫保有量

2018年，世界主要發(fā)達國家人均冷庫保有量為0.3立方米/人，荷蘭最高達到了1.14立方米/人，俄羅斯、印度、加拿大等人口及國土面積大國為0.1-0.3立方米/人，中國人均冷庫保有量不足0.07立方米/人，是俄羅斯、印度的30%、美國的25%、英國的19%、荷蘭的6%。

（2）行業(yè)普及度

從行業(yè)滲透情況來看，我國肉類蔬果等主要食品行業(yè)冷鏈技術應用程度顯著低于發(fā)達國家，由此導致我國相關食品在儲藏及流通環(huán)節(jié)的成品損耗率是發(fā)達國家的3至5倍。

（3）行業(yè)集中度及利潤率

從競爭格局看，中國冷鏈物流行業(yè)處于較早期階段，集中度低，企業(yè)規(guī)模小。根據(jù)中物聯(lián)冷鏈委統(tǒng)計，2016年中國百強企業(yè)收入總額不足冷鏈市場的10%，美國前5強冷庫企業(yè)占市場份額約63%，而從 2016年中國冷鏈物流百強企業(yè)排名來看，前10家企業(yè)總收入占百強企業(yè)總收入的48.5%，前20家企業(yè)總收入占百強企業(yè)總收入的61.4%。

對于冷庫企業(yè)而言，規(guī)模及行業(yè)集中度不足必然導致企業(yè)邊際成本居高不下，集中體現(xiàn)在用工成本高企及信息化管理體系缺失等問題上，最終將直接影響企業(yè)利潤率。相關數(shù)據(jù)顯示，與行業(yè)發(fā)展相對成熟、行業(yè)集中度較高的美國冷鏈企業(yè)相比，中國冷鏈企業(yè)的利潤率普遍偏低。未來，隨著國內(nèi)相關電商及物流巨頭的相繼入局，規(guī)模化節(jié)約化的發(fā)展理念必將促進冷鏈物流行業(yè)迎來新一輪的快速增長。

（三）多因素協(xié)同驅(qū)動，行業(yè)未來需求空間巨大

1.城鎮(zhèn)化率與居民收入不斷提升、消費升級促進行業(yè)發(fā)展

我國城鎮(zhèn)化道路起步較晚，尚處初級階段，有較大的發(fā)展空間。在聯(lián)合國開發(fā)計劃署發(fā)布的《2013中國人類發(fā)展報告》中，預計到 2030 年，中國將新增 3.1 億城市居民，屆時中國城市人口總數(shù)將超過 10億，城鎮(zhèn)化率將達70%。城市居民無法實現(xiàn)農(nóng)產(chǎn)品等食品的自產(chǎn)自銷，將帶動肉禽蛋、水產(chǎn)品、乳制品等易腐食品和反季節(jié)蔬菜水果的消費總量；城鎮(zhèn)化進一步推動了農(nóng)產(chǎn)品規(guī)模化、集中化、區(qū)域化生產(chǎn)，因此加大了食品消費需要通過冷鏈物流方式實現(xiàn)由產(chǎn)地向城市輸送的需求。

隨著我國城鎮(zhèn)化道路的不斷推進，我國城鎮(zhèn)人口持續(xù)增加，而在城市地區(qū)居民的食品結(jié)構(gòu)中，易腐食品占比較大，易腐食品的生產(chǎn)流通極度依賴完善的冷鏈物流體系支持。同時，根據(jù)國家統(tǒng)計局提供的最新數(shù)據(jù)，2018年我國人均 GDP 達到9780 美元，同比增長11%，接近中等偏高發(fā)達國家水平，城鎮(zhèn)人均可支配收入28228元，同比增長6.5%。保持了較好的增長態(tài)勢。根據(jù)發(fā)達國家的經(jīng)驗，城鎮(zhèn)化率的提升及人均收入的增長將顯著改善居民的消費結(jié)構(gòu)，在食品消費領域，生鮮類食品需求往往得到極大挖掘。冷鏈物流及相關配套行業(yè)增長動能將充分釋放。

2.生鮮電商快速崛起，冷鏈行業(yè)迎來發(fā)展新契機

近年來，隨著人們消費能力的加強和互聯(lián)網(wǎng)普及率的提升，尤其是隨著移動支付的興起，電子商務已經(jīng)成為許多人的主要購物方式。人們的網(wǎng)購商品逐漸由 3C數(shù)碼家電、服裝、化妝品等發(fā)展到鮮花、蔬果等生鮮產(chǎn)品，我國生鮮電商市場增長迅速，生鮮商的崛起，帶動了冷鏈物流的快速發(fā)展。

3.冷鏈物流行業(yè)發(fā)展趨勢

冷鏈物流企業(yè)演變?yōu)榭萍脊尽⑸罘疹惔髷?shù)據(jù)運營公司，也是實現(xiàn)新經(jīng)濟人群消費體驗的關鍵，成為受人愛戴和重視的行業(yè)。

按照“互聯(lián)網(wǎng)+”趨勢影響，冷鏈物流企業(yè)可以通過“科技手段”和“大數(shù)據(jù)抓取”，提前分析、預測、決策、調(diào)控物流行為，實現(xiàn)運輸線路、車型、空載配貨、誠信體系的智能化運營管理。

發(fā)展冷鏈供應鏈。隨著“中國制造2025”的進一步推進，與生產(chǎn)制造業(yè)息息相關的供應鏈體系建設也在不斷升級，降本增效，打造服務全球化的柔性供應鏈體系也變得越來越重要。同時，結(jié)合當下互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟下的平臺型企業(yè)發(fā)展，也給物流帶來很多的創(chuàng)新。“中國品商業(yè)化”、“農(nóng)產(chǎn)品商品化”正在形成，全程供應鏈服務將更受客戶青睞。“供應鏈金融”、“代收貨款”、“貨品保險”等物流金融產(chǎn)品正在快速衍生，冷鏈物流的資金問題在未來有望成為熱點。

打造“買全球”、“賣全球”、“運全球”的新業(yè)態(tài)。在未來，通過業(yè)務、機制、模式及平臺實現(xiàn)各個業(yè)態(tài)的協(xié)同，打造線上、線下運營平臺，實現(xiàn)物流網(wǎng)絡的全國布局;通過“原產(chǎn)地采購”、“跨境運輸”、“通關檢疫”、“倉儲加工”、“配送分銷”、“金融增值”等服務形成“買全球”、“賣全球”、“運全球”的新業(yè)態(tài)，實現(xiàn)商流、物流、信息流和資金流的有效整合，形成“商物流”新模式；通過“自建自營”、“對外合作”、“投資并購”、“產(chǎn)業(yè)基金”等方式，加快推進平臺建設和產(chǎn)業(yè)布局，構(gòu)建全新冷鏈生態(tài)體系。

二、我國冷鏈物流企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）冷庫保有量

中冷聯(lián)盟2019年調(diào)研全國1832家企業(yè)，總庫容量約為4600萬噸，較2008年850萬噸增長超5倍。

根據(jù)2012年-2019年數(shù)據(jù)調(diào)研分析，我國冷庫每年以15-20%的速度增長，預計2020年我國冷庫保有量將突破6000萬噸。

全國冷庫保有量排名：山東、廣東、上海、福建、河南、遼寧、江蘇、天津、浙江、湖南，主要冷庫集中在經(jīng)濟發(fā)達的長三角、珠三角及環(huán)渤海等地區(qū)。

冷庫結(jié)構(gòu)分類：土建型冷庫占比70.3%；鋼結(jié)構(gòu)型冷庫21.6%；混合型冷庫占比8.1%。

冷庫溫區(qū)分類：低溫庫占比71.8%；中溫庫占比12.7%；高溫庫占比10.5%；氣調(diào)庫占比4.3%；速凍庫占比0.5%。

冷庫制冷劑使用情況：目前國內(nèi)已經(jīng)建成CO?制冷冷庫約150座，庫容量約450萬噸，約占全國冷庫總量10%。

（二）冷庫百強企業(yè)占比分析

百強企業(yè)運營管理冷庫約1619萬噸，占比全國冷庫總?cè)萘拷咏?0%。百強企業(yè)中，冷庫容量超過30萬噸的企業(yè)共16家，10-30萬噸企業(yè)31家，10萬噸以下53家，行業(yè)超大型企業(yè)偏少。

百強企業(yè)按照企業(yè)主營業(yè)務分類，農(nóng)批園區(qū)型企業(yè)47家，綜合物流企業(yè)37家，食品商貿(mào)企業(yè)12家，物流地產(chǎn)企業(yè)4家。

百強企業(yè)發(fā)展動力強勁，其中48家企業(yè)有建庫計劃，擬建容量達到1019.5萬噸。其中：22家綜合物流型企業(yè)擬建505.5萬噸，21農(nóng)批園區(qū)型企業(yè)擬建453.5萬噸，4家食品商貿(mào)型企業(yè)擬建40萬噸，1家物流地產(chǎn)型企業(yè)擬建11萬噸。

（三）冷庫分類

1.按照流通速率分為流通型冷庫和倉儲型冷庫。

2.按照所處區(qū)域分為產(chǎn)地型冷庫、銷地型冷庫、中轉(zhuǎn)型冷庫。

3.按照服務客戶特點分為市場交易型冷庫、電商型冷庫、商超型冷庫、廠家型冷庫。

4.按照商業(yè)模式分為倉儲服務型冷庫、運輸服務型冷庫、出租服務型冷庫、市場服務型冷庫。

（四）冷鏈物流客戶分類

三、全國2019年冷庫分析

（一）冷庫求租情況分析

據(jù)鏈庫網(wǎng)平臺數(shù)據(jù)顯示，2019上半年全國冷庫需求超過140萬立方，與2018年同期相比相差不大，說明冷庫市場需求并沒有大幅增加。冷庫需求主要集中在北京、上海、廣東、福建、天津、浙江、江蘇、山東、河南等地，圖中顏色越深表示需求量越大。從圖中可以明顯看出，這些地區(qū)多為一線城市、沿海省市和農(nóng)產(chǎn)品、食品大省，冷庫需求與經(jīng)濟水平、消費能力、流通屬性掛鉤。

（二）不同類型企業(yè)的冷庫需求情況分析

從鏈庫平臺上企業(yè)求租冷庫情況來看，如圖所示，第三方冷鏈物流企業(yè)對冷庫的需求更大占比38.45%，其次是生鮮電商和餐飲企業(yè)。這些租賃方求租冷庫的主要原因有：業(yè)務量增加，擴租冷庫；季節(jié)性需求，臨時租庫進行周轉(zhuǎn)；現(xiàn)租冷庫到期或拆遷，另找其他冷庫；啟動新項目，需要增加城市冷庫網(wǎng)點。

（三）2019年上半年主要城市冷庫租賃價格行情

影響冷庫租賃價格的主要因素：

1.冷庫交通地段

交通越便利，地理位置越優(yōu)越的冷庫，租賃價格相對也會更高，緊鄰農(nóng)貿(mào)市場、交通要道等區(qū)域位置的冷庫，收費要高于交通不方便地區(qū)。

2.冷庫租賃的源頭

大多數(shù)冷庫方都是包倉租賃下來，然后再組建團隊對外招租，很多中小商家對冷庫面積需求比較小，分租的話就要付出很高的租金。

3.冷庫計費方法

有的冷庫會根據(jù)存儲貨量的多少、產(chǎn)品特性、季節(jié)等因素浮動計費，這種出租計費大大提高了商戶的租金成本。

4.冷庫設施設備損耗及不足

冷庫基礎設施的損耗，冷庫能耗較高，導致溫度不好控制，達不到貨品應儲存溫度。

（四）2019年上半年部分在建及投產(chǎn)冷庫項目

四、安徽冷鏈倉儲行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀分析

（一）安徽與周邊地區(qū)差距

1.總量比較

從安徽及周邊地區(qū)冷鏈倉儲行業(yè)發(fā)展情況來看，我省目前行業(yè)發(fā)展水平不僅遠遠落后于北京、上海等國內(nèi)發(fā)達城市、與鄰近省份也存在不小差距，我省冷鏈倉儲行業(yè)目前呈現(xiàn)出低庫容、高集中、零散式及信息化程度不足等特點。

2.人均保有量對比

與周邊鄰近省份相比，我省目前無論是冷庫總量還是人均保有量都相對滯后，與河南、湖北一樣、作為我國重要的糧食及果蔬產(chǎn)出大省，冷鏈倉儲基礎條件的落后，造成了冷鏈物流在生產(chǎn)源頭缺乏預冷，產(chǎn)生源“斷鏈”。局部供需的不匹配和冷鏈運輸能力不足限制了我省相關食品產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，冷鏈倉儲市場與人口、糧食果蔬產(chǎn)量的不匹配，決定了我省冷鏈倉儲未來成長的空間依然較大。

（二）冷鏈倉儲企業(yè)分布情況

目前安徽涉及冷鏈物流企業(yè)98家，其中合肥36家，阜陽9家，蕪湖7家，滁州7家，四個區(qū)域占整個安徽的60%，其中合肥占36.7%。我省冷庫企業(yè)與周邊地區(qū)相比，總庫容量偏小，且單庫體量小，整體市場競爭力較弱。

五、客戶需求、適用產(chǎn)品與操作策略

（一）客戶需求

需求主要體現(xiàn)在：

1.冷庫投資較大且投資回收期長，有中長期融資需求；

2.冷庫投資者一般抵押物有限，取得銀行長期貸款困難，短期流動資金貸款額度小且使用效率不高，有中長期融資需求；

3.冷庫市場培育期內(nèi)，商戶租金不足覆蓋資金成本，有前少后多的還款計劃融資需求；

4.鑒于冷庫投資回收期較長，冷庫投資者會兼營其他投資回收期較短且利潤可觀的項目，如加工、分揀、包裝、運輸?shù)龋兄虚L期投資融資需求；

5.冷庫企業(yè)的租客涉及貨品市場價格有一定波動，且一般要求先款后貨，租客自身輕資產(chǎn)運營較多，銀行融資困難且流程繁瑣，有短期融資需求。

（二）適用租賃產(chǎn)品

1.售后回租

即以冷庫及庫內(nèi)設備作為融資租賃標的物，冷庫投資者已經(jīng)具有產(chǎn)權(quán)的，采取融資租賃售后回租操作，即租賃公司出資購買并回租給冷庫投資者使用，租賃公司按期收取租金。

2.直接租賃

冷庫投資者不具有產(chǎn)權(quán)或者不具有完全產(chǎn)權(quán)的，采取融資租賃直接租賃操作，即租賃公司幫助冷庫投資者購買指定設備，租給冷庫投資者，按期收取租金。

（三）操作策略

1.融資租賃標的物的選擇

（1）制冷及保溫系統(tǒng)設備，如：壓縮機、保溫系統(tǒng)等；

（2）物流系統(tǒng)設備，如:叉車、堆垛機、垂直提升機、貨架等；

（3）食品加工設備；

（4）分揀包裝設備；

（5）備電設備；

（6）消防設備，如：消防及噴淋設備等；

（7）機房設備。

注：若冷庫房產(chǎn)未做抵押且未做過融資租賃，冷庫整體含建筑（含保溫系統(tǒng)）及設備可全部作為融資租賃標的物。

2.主要增信措施

（1）實控人夫妻雙方連帶責任擔保；

（2）關聯(lián)企業(yè)連帶責任擔保；

（3）股權(quán)質(zhì)押；

（4）土地、房產(chǎn)、在建工程抵押；

（5）動產(chǎn)抵押；

（6）貨品抵押/倉單質(zhì)押；

（7）應收賬款質(zhì)押；

（8）重點資金賬戶管理；

（9）業(yè)務系統(tǒng)實時監(jiān)控；

（10）設備監(jiān)管，即冷庫投資者違約的前提下我司可采取設備控制措施，如停止制冷機組運行，停止電梯運行等，此項應提前在合同約定租賃公司免責條款；

（11）經(jīng)營權(quán)質(zhì)押。

3.貸后管理

采取定期和不定期的對租賃物、抵押物、質(zhì)押物進行清點查驗、了解其存放情況、狀態(tài)等，并做好登記；有數(shù)據(jù)系統(tǒng)的，定期導出冷庫經(jīng)營數(shù)據(jù)進行分析整理、留存，異常報警，對于優(yōu)質(zhì)客戶可進行營銷拓展。

4.保險

為租賃標的物和抵押貨品投保財產(chǎn)一切險+地震險。

5.人才培養(yǎng)

專業(yè)人才培養(yǎng)。加強對冷鏈物流+供應鏈+金融專業(yè)人才的培養(yǎng)，掌握行業(yè)規(guī)律，降低資金投放風險，增加投放回報。

六、結(jié)論

綜上所述，冷鏈倉儲行業(yè)市場容量巨大，有著穩(wěn)定可靠的資金流且增長趨勢明顯，已經(jīng)列入我司戰(zhàn)略導向行業(yè)，我司已經(jīng)在省內(nèi)外與多家冷庫企業(yè)合作，逐步形成自己的核心客戶及產(chǎn)業(yè)布局。

（文|中財租賃  苗雙江）

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